JLL Chile - 2021
Propuesta
Comercialización
Terrenos Esmax
Introducción
Equipo de Trabajo
Entendimiento de Mercado
Descripción Proceso de Venta
Experiencia Relacionada
Estructura de Compensación
JLL
Introducción
Estimado
Patricio Ábalos Lira
Gerente Inmobiliario Esmax

JLL (en adelante "JLL" o la "Compañía") se complace en presentar la siguiente propuesta de Servicios de Comercialización de Activos a Esmax, en Santiago de Chile (en adelante, "Esmax" o el "Cliente").

La siguiente propuesta describe el alcance de nuestros servicios, la estrategia de comercialización y la estructura de compensación que proponemos para la disposición de dos activos. Los inmuebles se encuentran en:
1. Bellavista 135, Recoleta.
2. Las Condes 12373, Las Condes.

Nuestros servicios para este proyecto serán implementados por nuestro experimentado equipo de transacciones y consultores, con coordinación de las actividades diarias por parte de nuestro líder del equipo local. Además, ocuparemos nuestros recursos del departamento de Research & Valuations y/o cualquier otro departamento que este proyecto pueda requerir.

Apreciamos la oportunidad de presentarles la siguiente propuesta y les agradecemos de antemano por considerar a JLL para este proyecto.

Saludos cordiales,

Felipe Larroulet O.
Transactions Director
Situación Actual
Nuestro Entendimiento de la Situación Actual
Esmax está en busca de un intermediador que lo apoye y asesore en la venta de dos propiedades con potencial de desarrollo de proyectos residenciales / mixtos. Esto considera búsqueda de potenciales compradores a través de un método de comercialización de Venta Directa (privado y dirigido), definición y negociación del proceso de venta, asesoría en la evaluación de ofertas y en los respectivos cierres, entre otros.

Dichas propiedades han sido calificadas como prescindibles, por lo que se invita a JLL a presentar una propuesta de comercialización que apunte a obtener el mejor valor de éstos en un proceso transparente y confidencial.

Actualmente, los inmuebles se encuentran arrendados a Esmax Distribución, y cuentan con Anteproyectos presentados a la Dirección de Obras de Recoleta y Las Condes respectivamente, y se encuentran en procesos de aprobación.

Es de suma importancia establecer los plazos de salida de la operación del arrendatario, y de entrega de la propiedad y su infraestructura.
Información general
Propiedades:
1. Bellavista 135, Recoleta à 2.306,83 m² terreno neto.
2. Las Condes 12.373, Las Condes à 1.310,50 m² terreno neto.

Equipo de Trabajo
Mercado Inmobiliario Santiago
Reacciones a la Crisis Sanitaria
Mercado de oficinas
Los mercados de oficinas de pequeña y mediana escala han sufrido un mayor impacto, sin embargo, el mercado de oficina corporativo de mayor escala ha tenido un comportamiento aceptable en cuanto a disminuciones de rentas o vacancias, manteniéndose en los rangos "sanos" y estables.

En cualquier caso, la proyección para lo que resta del 2021 es que se seguirán flexibilizando los contratos de arriendo como hasta ahora, los nuevos arrendatarios tendrán mejores posibilidades de negociación y la vacancia para las zonas consolidadas estará en un posible rango máximo del 10%, lo que habla de un mercado de buena resistencia a este impacto. Es esperable que el futuro muestre los ajustes propios en la adaptación a los nuevos sistemas de teletrabajo que actualmente se encuentra en evaluación para la mayoría de las empresas.
Mercado de retail
Ha sido posiblemente el mercado con mayor impacto, no sólo por el Covid-19, sino también por el estallido social, especialmente para las zonas centrales de Santiago. Este mercado es el que probablemente presente mejores posibilidades de negociación por parte de los nuevos arrendatarios y a su vez, con cambios en la estructura de contratos, pasando de contratos de renta variable a contratos de renta fija, por la potencial dificultad en la proyección de ventas.

Asimismo, es posible que los plazos de los contratos que solían considerar medianos o largos plazos de arriendos, varíen sus condiciones en cuanto a salidas anticipadas. Para fines de 2021 se espera una leve mejora, aún muy vulnerable a las condiciones del actual escenario económico- político y salubre.
Mercado de bodegas
Este mercado ha sido el que ha presentado menor impacto y mayor solidez, principalmente porque los centros de bodegas se han mantenido operando en su mayoría durante toda la pandemia, debido a los productos esenciales en la cadena de abastecimiento de la población. Si bien el primer semestre 2020 duplicó la vacancia respecto del semestre anterior (acercándose a un 10%), se debió al impacto del termino de grandes contratos previamente programados.

Hoy en día la vacancia se sitúa en sus mínimos históricos, llegando a un 2%, demostrando el buen rendimiento del mercado industrial que se impulsa principalmente por la fuerte irrupción del e-commerce y el fortalecimiento de las cadenas logísticas. Debido a la falta de oferta y la baja disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos, los precios de arriendo van en alza.
Mercado residencial
Si bien el mercado residencial se vio altamente impactado entre octubre de 2019 (a partir del estallido social) y durante el primer semestre 2020 (primeros meses de COVID-19), después de varios meses de contracción en las ventas, es posible ver mejores números en lo que va del segundo semestre 2021. Se ha visto la entrada de nuevos y variados proyectos que estaban originalmente planificados al 2020 y una considerable mejora en las ventas de unidades nuevas, respecto del 2020 (49% de crecimiento en venta a julio 2021, respecto del mismo mes del año anterior, según indicadores de Toc Toc).

Por otra parte, el mercado de arriendo ha mostrado signos de recuperación en la zona oriente de Santiago, sin embargo en el resto de la ciudad, aún presenta valores bajo los existentes previos a la pandemia, cuestión que muestra la directa relación entre el mercado de arriendo y la capacidad de pago de los arrendatarios.
Valorización Estratégica
Una de las principales claves para que un proceso comercial sea exitoso, es la determinación del valor del activo. Para esto, JLL realiza una valorización en base a dos enfoques metodológicos:
Método residual dinámico
De acuerdo a las cabidas otorgadas por Esmax, se establecerá el mayor valor probable a pagar por el terreno, asumiendo la construcción de los respectivos proyectos sobre los lotes de Bellavista y Cantagallo. Para esto, JLL cuenta con información actualizada sobre costos, rentabilidades esperadas por parte de desarrolladores, plazos de construcción, etc. y en paralelo para cada caso, se realiza una investigación sobre los valores y plazos de venta de las unidades de departamentos y locales comerciales.
Con estos supuestos, se establece el valor probable a pagar por cada uno de los terrenos y en conjunto con el cliente, se establece el "valor de salida" de los activos.
Este enfoque metodológico implica a su vez un correcto entendimiento del submercado correspondiente, considerando los tipos de proyectos, valores de venta de las unidades similares (departamentos y locales comerciales), tipologías constructivas, nivel de terminaciones e instalaciones (clave para definir el costo de construcción) y tiempos de venta de los proyectos en la zona.
Con esta información, será posible establecer los supuestos más adecuados para el Método Residual Dinámico. A su vez, conocer los desarrolladores o inmobiliarias de la zona, permitirá establecer una primera mirada a potenciales interesados en los terrenos y establecer el segmento de posibles compradores, por esta razón esta etapa ya se estima como un aporte al proceso de comercialización.
Método de comparación de mercado
Si bien este enfoque metodológico es considerado sólo como referencia en términos de valorización, es interesante conocer los valores de venta de terrenos similares en la zona y los compradores, así como la cantidad de transacciones similares.

Tener el rango de referencias de valores efectivos y la cantidad de transacciones similares en la zona, permite conocer el comportamiento del mercado cercano, así como revisar la tendencia de compradores y posibles interesados.
Proceso de Comercialización Venta directa
Proceso dinámico: Comunicación constante entre Esmax y JLL
2 - 4 semanas
2 - 4 semanas
Definición
  • Confirmar el alcance del servicio, comisiones e incentivos
  • Reunión kick-off
  • Revisión de documentos relevantes
  • Plazos / Carta Grantt
  • Firma de acuerdo / mandato
12 - 36 semanas
12 - 36 semanas
Implementación
  • Material de marketing, ficha comercial, contactos uno a uno
  • Definir potenciales compradores / road show
  • Preparación carta oferta / acuerdo comercial
4 - 8 semanas
4 - 8 semanas
Negociación
  • Calificar potenciales compradores / inversionistas
  • Negociación de términos comerciales
  • Recomendación en aprovación de términos
  • Apoyo comercial al área legal del mandante
6 semanas
6 semanas
Cierre comercial
  • Cierre de negociaciones
  • Ejecución de acuerdo comercial
Cierre legal
Cierre legal
Cierre legal
  • Apoyo en el proceso de firma de Promesa, y luego contrato de compraventa
  • Seguimiento al proceso de inscripción en conservador de bienes raíces
Fase 1: Definición
Durante la primera fase, JLL visitará las propiedades, solicitará al cliente información legal y normativa y hará un sondeo general de mercado. Esto de manera de tener una mejor comprensión antes de la fase de implementación.

  • Definición y confirmación con el mandante del alcance de los servicios, términos comerciales y comisiones.
  • Definición de Precio.
  • Carta Gantt / Plazos.
  • Solicitud al mandante de información relevante; Planos, Certificado de Informaciones Previas, Certificados de Recepción de Obras, etc.
  • Evaluación de aspectos relevantes; superficies, ubicación, entorno, usos alternativos, normativa, estado de mantención, etc.
  • Firma Acuerdo / Mandato.
Fase 2: Implementación
Una vez que se tiene una comprensión profunda del activo y su valor, se avanza en la implementación, que se define principalmente como las acciones de marketing necesarias para dar a conocer los activos al mercado.

En este caso, será un proceso de comercialización privado y dirigido a potenciales interesados, donde desarrollaremos fichas comerciales con alto contenido gráfico e informativo, y contactaremos a los clientes uno a uno.
Fases 3, 4 y 5: Negociación, cierre comercial y cierre legal.
Luego de la fase de implementación, JLL llevará las negociaciones en conjunto con el mandante:

  • Seguimiento de potenciales compradores que hayan mostrado interés.
  • Evaluar las ofertas recibidas e informar al mandante incluyendo recomendaciones.
  • Coordinación de plazos del proyecto con la salida de la operación actual.
  • Asesorar al área legal del mandante de manera de avanzar hacia la formalización del acuerdo.
  • Informar a las partes de los avances y participar de las reuniones de cierre.
  • Asesorar al mandante en la fase final de ejecución del contrato de compraventa.
Experiencia Brokerage
Estructura de compensación
La estructura de compensación propuesta por JLL es la siguiente, considerando un mandato de venta con exclusividad por un plazo de un año:
Comisión Vendedor: 1,8% contra firma de la escritura de compraventa.

Comisión Comprador: No se cobrará comisión al comprador.
Venta Directa
Recomendamos esta estructura, ya que asegura que JLL representará y defenderá los intereses de Esmax en todo momento, evitando conflictos de interés.
Comisiones son más IVA.
Notas:
Condiciones generales
1. JLL será contratada sobre la base de una exclusividad para representar y manejar todas las actividades del Cliente relacionadas con la venta de los Activos por un período de doce (12) meses. Este Acuerdo será renovado automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis (6) meses, salvo que alguna de las partes notifique lo contrario con al menos 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento. Todos los potenciales compradores que se acerquen al cliente, ya sea en forma directa o por terceros, serán referidos a JLL y serán considerados como potenciales compradores gestionados por JLL.

2. Si en la sola opinión del cliente, JLL no estuviese prestando los servicios descritos en esta propuesta, podrán rescindir este acuerdo previa notificación fehaciente a JLL con 30 días de anticipación, acordando expresamente para tal eventualidad rembolsar a JLL por todos los costos de comercialización incurridos a la fecha de la terminación.

3. Si a la terminación de este acuerdo por cualquier causa no se hubiera completado la venta de los Activos, pero sin embargo la misma se completa dentro de un período de doce (12) meses después de la terminación con un comprador potencial presentado por JLL, entonces JLL mantendrá el derecho de recibir los honorarios antes estipulados bajo los mismos términos y condiciones. A estos efectos, a la terminación de este acuerdo por cualquier motivo, JLL proporcionará una lista de los clientes gestionados.

4. Los servicios de profesionales como abogados, ingenieros y arquitectos no forman parte de esta propuesta. Si tales servicios fuesen requeridos durante el proceso de venta, los mismos serán contratados directamente por el Cliente.

5. El Cliente verifica y garantiza que los Activos no presentan restricciones ambientales, legales impositivas o de otro tipo que impidan concretar su venta. En el caso de que los servicios detallados en esta propuesta sean exitosamente implementados por JLL, resultando en la identificación de un comprador aceptable y dispuesto, y sin embargo la venta no se complete exitosamente debido a alguna de las razones antes mencionadas, JLL conservará su derecho a recibir los honorarios estipulados en la presente bajo los mismos términos y condiciones.

6. Todos los honorarios contemplados están sujetos a IVA local, el que se agregará a la correspondiente factura.
Acerca de JLL
JLL (NYSE: JLL) es una firma líder de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y gestión de inversiones inmobiliarias. Nuestra visión es re imaginar el mundo de bienes raíces y administración de inversiones, creando grandes oportunidades. Estamos para generar experiencias gratificantes y espacios asombrosos, a través de tecnología e innovación, dándole así, un gran valor a la gestión de propiedades. JLL es una compañía Fortune 500, que ayuda a propietarios, usuarios e inversionistas a lograr sus ambiciones de negocios. Al hacerlo, construimos un mejor futuro para nuestra gente y comunidades. Es tan simple como eso, compramos, construimos, ocupamos e invertimos en una variedad de activos, incluyendo bienes raíces industriales, oficinas y retail.
En 2019, JLL tuvo ingresos por US$ 18 mil millones por ventas, adquisiciones y transacciones, JLL tiene cerca de 300 oficinas corporativas, operaciones en más de 80 países y una fuerza laboral global de más de 93.000 personas, al 30 de septiembre de 2020. JLL es el nombre comercial, y una marca registrada, de Jones Lang LaSalle Incorporated.
Una compañía
Fortune 500
Presente en más de 80 países
JLL en el mundo
Oficinas corporativas
300+
93.000
Empleados
US$18 MM
Ingresos 2019
JLL en Chile
Transacciones de Arrendamiento
+350.000 m²
+130.000 m²
Gerenciamiento de Proyectos
+1.000.000 m²
Transacciones de Compraventa
+215.800 m²
Comercialización Estratégica de Inmuebles
+300.000 m²
Adm. Integral de Propiedades
+ 80
Profesionales en bienes raíces
+ 20 Años
Acompañando a nuestros clientes en el desarrollo de sus negocios locales
Premios y reconocimientos
• Los International Property Awards nombraron a JLL como la mejor Consultora de propiedades en América Central y del sur durante cinco años consecutivos 2012 – 2017.
• JLL es la única empresa de servicio de bienes raíces comerciales que alcanza el nivel Platinum como un ID proveedor comprobado LEED + C
• Argentina, Colombia, Chile y Mexico otorgados por The International Property Awards alternativamente como mejor Asesor o mejor Consultora de propiedad de finca raíz por cinco años consecutivos 2012 – 2017.
• América Latina JLL N° 1 Asesor y consultor inmobiliario en los Euromoney Real Estate Awards 2016.
• La Compañía mas ética del mundo por Ethisphere por nueve años consecutivos 2008 – 2016.
• JLL uno de los mas admirados del mundo por la revista FORTUNE 500 en 2008, 2015 and 2017.
• Socio del año de ENERGY STAR, Excelencia sostenida 2013-2016.
• Fortune 500 2015, 2016, 2017
Integración en cada servicio
Integración significa que cada línea de servicio -sus recursos, herramientas y experiencia- sean utilizadas como apoyo y mejores prácticas, independientemente del lugar donde el cliente se encuentre en el ciclo de vida de sus bienes raíces.
Transacciones Corporativas
Representación y asesoría exclusiva para decisiones estratégicas en bienes raíces. Análisis e implementación a través de servicios globalmente integrados.
Gerenciamiento de proyectos
Administración y coordinación de proyectos. Planeación, diseño e implementación de obras de construcción.
Estrategia de Ocupación de Espacio y Gestión de Cambio
Ayudar a los clientes a comprender los requerimientos de sus organizaciones, recomendar estrategias de espacios y dar apoyo de manera de que puedan adoptar y sostener el cambio de una manera exitosa.
Valuaciones y Asesoría
Consultoría inmobiliaria en inteligencia de mercado con profundo análisis de la dinámica actual de éste. Estudios normativos, evaluaciones de proyecto, análisis de mayor y mejor uso y valorización de activos.
Administración integral de propiedades
Administración operativa de bienes raíces corporativos.
Maximización de eficiencia y reducción de costos operativos.
Brokerage
Optimización en la búsqueda de propiedades comerciales para arriendo o compraventa. Análisis de alternativas, negociaciones y cierre de contrato.
Gestión de propiedades
Representación de Propietarios para la generación e implementación de estrategias comerciales.
Mercado de Capitales
Representación de inversionistas, instituciones y privados.
Procesos estratégicos para la compra y venta de inmuebles.
¿Por qué nuestros clientes prefieren JLL?
Enfoque de servicio integrado
a diferencia de franquicias o empresas de riesgo compartido con una firma de corretaje local.
JLL Chile es 100% perteneciente a JLL Inc.
como la empresa de servicios en bienes raíces más ética del mundo.
Reconocida por diez años consecutivos
se basa en la consultoría, garantizando una cobertura total del mercado, así como la reducción de los conflictos de interés.
Nuestro enfoque transaccional
a las necesidades de nuestros clientes, de acuerdo a estándares corporativos internacionales y mejores prácticas globales.
Desarrollamos procesos personalizados
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