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Sobre JLL
Propuesta de Búsqueda
Inchcape – Santiago
Nueva Instalación Industrial
Situación Actual
Inchcape es una multinacional de distribución, venta y servicios de automóviles con presencia en más de 32 países y cerca de 40 brand partners.
En Chile, el año 2016 realizaron la compra de parte importante de las marcas que integran el grupo Indumotora, y desde ese entonces hasta la actualidad recepcionan los autos que llegan desde los puertos en una de sus instalaciones en Pudahuel.
Actualmente, Indumotora venderá dicho terreno por lo cual surge la necesidad de encontrar un nuevo espacio en el cual reinstalar su operación, el cual debe ubicarse próximo a concesionarios y autopistas para minimizar riesgos de traslado.
Por lo anterior, se encuentra en búsqueda de un intermediador que lo apoye y asesore en la relocalización de este nuevo espacio industrial en la Región Metropolitana.
La nueva propiedad deberá estar operativa lo antes posible y es por esto que buscan un inversionista a largo plazo que provea el espacio y realice un BTS de acuerdo al requerimiento.
Resumen Requerimiento
Inchcape se encuentra en la etapa de definición de las principales características que respondan a sus nuevas necesidades. Estos son los principales cánones de búsqueda:
Terreno eriazo de 20 a 30 hectáreas, distribuido en:
  • 5.000 m² de galpón para bodegaje.
  • 2.000 m² de oficinas y servicios.
  • 50.000 m² de patio pavimentado de maniobras.
  • Build to suit con contrato a largo plazo (15 a 20 años).
  • Zona cercana a autopistas de ingreso a Santiago (ideal ruta 68), con buenos accesos para camiones.
  • Factibilidad de instalación de un taller de desabolladuría y pintura (en los galpones).
Inchcape tiene en carpeta una alternativa previamente contactada y ofrecida por 2 inversionistas
por lo que se activa esta búsqueda para poder tomar una decisión.
Conocimiento del mercado industrial
Primer Semestre 2022
Los Centros de Bodegas se consolidan como uno de los activos con mejor rendimiento en los últimos dos años.
La vacancia logra un mínimo histórico, registrando 0,1%.
En los últimos doce meses, los valores de arriendo anotan la mayor alza anual registrada en el mercado local, de un 32%.
La producción fue entregada prearrendada en su totalidad, escenario que se mantendría en el próximos periodo.
Informe del Mercado industrial | Santiago
Equipo de trabajo
Áreas de Soporte: Capital Markets, Valuations & Advisory, Marketing & Communications, Integrated Portfolio Services, Project Development Services
Transacciones
Gerente industrial
Broker industrial
Álvaro Ossandón se unió a JLL en el año 2014 y trabaja en las oficinas corporativas en Santiago, Chile, actualmente es Director de la compañía.

Ha desarrollado y liderado el área de Brokerage y Capital Markets para JLL en Santiago, asesorando a empresas, fondos de inversión y compañías de seguro en la compra de activos para renta. Además de dirigir el servicio de Agency Leasing especializado la gestión de arrendamiento de activos, liderando exitosos y complejos proyectos como Torre Costanera Center, Torre Nueva Santa María, entre otros. Junto a su equipo, está a cargo de supervisar las transacciones diarias de la compañía.

Anteriormente, el Sr. Ossandón se desarrollo en Colliers Internacional en Chile, en donde, como Gerente del área de Oficinas, se especializó en transacciones inmobiliarias, representación del arrendatarios, servicios de negociación y compraventa, durante 5 años. Durante este tiempo, administró más de tres millones de m² en transacciones, en donde dirigió proyectos para clientes como Roche Laboratories, Mitsubishi y BBVA entre otros.
Grupo Patio
Grupo Nialem
Independencia
BTG Pactual
Masisa
Sura
Toesca
Bice Vida
Prudential
Deka Inmobilien
Experiencia con clientes
Associate Director – Head of Transactions
Álvaro Ossandón
Transacciones Relevantes
Licitación Oficinas y Bodegas grupo Legrand
  • Superficie: 5.500 m²
  • Precio: 280.000 UF
Licitación SAAM Terrenos Alto Hospicio
  • Superficie: 42.000 m²
  • Precio: 50.000 UF
Licitación Remate Oficinas Entel
  • Superficie: 4.700 m²
  • Precio: 520.000 UF
Licitación Cartera de Activos Independencia AGF
  • Superficie: 3.500 m²
  • Precio: 350.000 UF
Edificio Valparaíso
  • Superficie: 2.300 m²
  • Precio: 25.000 UF
Licitación Edificio La Nación
  • Superficie: 11.000 m²
  • Precio: 195.000 UF
Licitación Edificio Geo Costanera
  • Superficie: 12.000 m²
  • Precio: 690.000 UF
Licitación Oficinas MASISA
  • Superficie: 1.500 m²
  • Precio: 170.000 UF
Licitación Oficinas Corporativas Coca Cola
  • Superficie: 1.600 m²
  • Precio: 220.000 UF
Felipe se unió a JLL en 2017 y trabaja en la Oficina Corporativa en Santiago, Chile. Se le asignó la tarea de dirigir y desarrollar el Área de Brokerage Industrial para la oficina de Santiago, con transacciones en todo el país.

Felipe comenzó su carrera en Entel PCS durante dos años y luego en El Mercurio durante cinco años, donde trabajó en diferentes puestos de Marketing y Ventas, y principalmente desarrolló alianzas estratégicas comerciales y equipos de ventas dirigidos. Luego de esto, Felipe se incorporó a Colliers International Chile, como Gerente del Área Industrial, donde durante 8 años dirigió la expansión y consolidación del equipo Industrial, y administró transacciones por un total de 350 MM USD.
Bodegas San Francisco
Enea
Socovesa
Banco Central de Chile
Peugeot
Henkel
Abertis
IANSA
Santander
Patio
Experiencia con clientes
Industrial Transactions Manager
Felipe Larroulet
Transacciones Relevantes
Parque La Portada
  • Superficie: 112 há
  • Precio: 370.000 UF
Venta Terreno Industrial Enea, Bodenor Flexcenter
  • Superficie: 64 há
  • Precio: 1.900.000 UF
Comercialización en verde 1ra Etapa y siguientes Parque Industrial "El Montijo"
  • Superficie: 23 há
  • Precio: 400.000 UF
Masisa Sale & Lease
  • Superficie:: 21,5 há
  • Precio: 191.000 UF
Terreno Bodegas San Francisco, Cerrillos
  • Superficie: 23 há
  • Precio: 1.050.000 UF
Venta Planta Peugeot, Los Andes
  • Superficie: 16 há
  • Precio: 105.000 UF
Terreno Puerto Coquimbo
  • Superficie: 25.000 m²
  • Precio: 75.000 UF
Gerenciamiento y comercialización Parque Industrial "Las Mercedes"
  • Superficie: 80há Total Proyecto
  • Precio: 320.000 UF Primera Etapa
Tomás se unió a JLL a comienzos del año 2022, desempeñando el cargo de Bróker Industrial. Sus responsabilidades están orientadas a la creación y seguimiento de negocios industriales en proceso, además de la búsqueda de nuevos clientes a través de la entrega de asesoría y consultoría técnica de excelencia. Tomás se dedica principalmente a comercializar terrenos de origen industrial, manteniendo una estrecha relación con los principales desarrolladores de este tipo de proyectos en el país, además de participar activamente en los requerimientos que llegan del extranjero a través del área interna de Corporate.

Tomás cuenta con 2 años de experiencia laboral en el mercado inmobiliario. Inició su carrera como ejecutivo comercial y bróker en la empresa Banca Inversiones, ofreciendo servicio de asesoría financiera e intermediación a inversionistas. Administró un portafolio de proyectos de más de 20 inmobiliarias y realizó la gestión de venta de los mismos comenzando desde la captación del cliente, liderando el proceso de selección de las unidades y luego manteniendo el desarrollo de relaciones de confianza mediante alianzas con áreas de banca para apoyar al inversionista en el trámite del curse hipotecario y firma de escritura.
Capitalizarme
INGEVEC
ECASA
Dorico Capital
Land Capital
BuyDepa
Experiencia con clientes
Industrial Transactions Broker
Tomás Vicente
Definición del Proyecto
Basado en un entendimiento preliminar de la situación de Inchcape y sus requerimientos, JLL propone los siguientes servicios:
Búsqueda remota y en terreno de las potenciales alternativas. JLL usará todos sus contactos y medios disponibles para encontrar y crear un listado con diferentes opciones.
Preseleccionar un shortlist en conjunto con el cliente, que cumpla con las características de la búsqueda, y generen una oportunidad real.
Coordinar visitas y asegurar el traspaso de la mayor cantidad de información para que Inchcape pueda seleccionar y escoger sus preferencias.
Asesorar sobre el sector y las oportunidades que pueda generar, y en particular en la evaluación de cada opción.
Preparar y presentar Cartas de Oferta para los sitios aprobados por el cliente. Enviar a propietarios y asesorar al cliente en las negociaciones.
Elaborar y presentar un cierre comercial con los términos finales aprobados.
Apoyo a sus asesores legales en la negociación y cierre del contrato, desde una perspectiva comercial.
Etapas de la búsqueda
JLL implementará un proceso de relocalización que se ha implementado en el tiempo y ha ayudado a empresas e instituciones de todo tipo a encontrar sus nuevas propiedades. El proceso se diseñará y personalizará cuidadosamente en función de las necesidades específicas de Inchcape.
Sujeto a abogados
5
• Cooperar e intermediar con ambas partes en la Redacción del Contrato Final .
• Cierre Contrato de Compraventa.
• Realizar seguimiento a la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del nuevo propietario.
CIERRE LEGAL
4 – 6 semanas
4
• Recibir y traspasar cartas de respuesta de los propietarios.
• Asesorar en las negociaciones y Cierre de los Términos Comerciales.
• Cooperar con los abogados de ambas partes para la creación de un borrador de Promesa de Compraventa.
CIERRE COMERCIAL
4 – 6 semanas
3
• Definir una preselección de las alternativas "Shortlist" más atractivas en conjunto con el cliente.
• Acordar y afinar estrategia de negociación.
• Realizar un borrador de Ofertas para la aprobación del cliente.
• Envío de Ofertas a los propietarios.
IMPLEMENTACIÓN
2 – 6 semanas
2
• Barrido del mercado y posterior informe "Market Survey" que incluye superficie y precio de las propiedades, así como apreciaciones cualitativas, y todas las características necesarias para evaluar.
• Coordinación de visitas a las alternativas.
BÚSQUEDA DE MERCADO
2 – 3 semanas
1
DEFINICIÓN
• Compromiso formal de JLL a través de la Firma del Mandato de búsqueda.
• Reunión Kick off del proyecto.
• Definición detallada del requerimiento para búsqueda; superficie, ubicación, zonificación, plazo y necesidades técnicas específicas como consumo eléctrico, seguridad del sitio, y otras.
Nuestros procesos tienen como objetivo lograr con éxito los objetivos del proyecto no solo en términos cualitativos y cuantitativos, sino también dentro de los plazos solicitados por nuestros clientes.
Estructura de compensación propuesta
La estructura de compensación propuesta por JLL es la siguiente, considerando un mandato de búsqueda exclusivo por un plazo de un año.
Con el objetivo de alinear incentivos se ofrecen dos alternativas de honorarios:
Comisión contra éxito
A.JLL representa y asesora a Inchcape respecto de todas las alternativas (aquellas encontradas durante el proceso propuesto, así como también las preexistentes): 1,4% + IVA del total del contrato de arriendo.
Condiciones generales
  1. JLL será contratado bajo exclusividad para representar y manejar las actividades del Cliente relacionadas con la búsqueda del Activo industrial que cita la propuesta, por un período de doce (12) meses. Este Acuerdo podría ser renovado por un período adicional de seis (6) meses, mediando mutuo acuerdo entre el cliente y JLL.
  2. Si en la sola opinión del cliente, JLL no estuviese prestando los servicios descritos en esta propuesta, podrán rescindir este acuerdo previa notificación fehaciente a JLL con 30 días de anticipación.
  3. El mandante se obliga a no encomendar a terceros gestión alguna relacionada a la búsqueda de la nueva Instalación Industrial. JLL tendrá también derecho a percibir los honorarios descritos en esta presentación, si el mandante por cualquier circunstancia firmara, hasta 12 meses después de vencido el mandato, un contrato de venta o arriendo por alguna de las propiedades ofrecidas al mandante durante la vigencia del mismo.
  4. Los servicios de profesionales como abogados, ingenieros y arquitectos no forman parte de esta propuesta. Si tales servicios fuesen requeridos durante el proceso de compra, los mismos serán contratados directamente por el Cliente.
  5. Todos los honorarios contemplados están sujetos a IVA local, el que se agregará a la correspondiente factura.
  6. Todos los términos y condiciones descritos en la presente propuesta son de carácter confidencial y para el exclusivo uso interno del cliente
Experiencia Consultoría
Proyecto de optimización de Portafolio Inmobiliario Regional
JLL fue contratado por Inchcape en el primer semestre de 2021 para el desarrollo de un análisis inicial de oportunidades de ahorro. El objetivo era identificar posibles iniciativas de optimización dentro de la estructura inmobiliaria, evaluar las condiciones de arrendamiento frente a los valores y las prácticas del mercado, e identificar formas de reducir gastos de operación.
Utilizando nuestra plataforma tecnológica, fuimos capaces de destilar la información de la cartera inmobiliaria regional en un formato en el que pudiera ser analizada. Esto permitió a Inchcape y a JLL tener un conocimiento muy detallado de todas las características que conformaban su cartera.
A partir de la elaboración anterior, y tras un estudio de mercado y consultas a nuestro equipo de gestión de instalaciones, desarrollamos un análisis financiero en profundidad, identificando ahorros y riesgos potenciales.
En la lista final de entregables se incluyó un buscador de prácticas de mercado, un análisis riesgo de conversión inmobiliaria, un conjunto completo de KPI detallados y un modelo financiero exhaustivo, entre un informe de 300 páginas.
Estrategias de mitigación de riesgos
Se identificaron una serie de oportunidades junto con una hoja de ruta de implementación diseñada para mitigar más de 1,5 millones de dólares en riesgos de arrendamiento y obtener más de 500.000 dólares de ahorro.
Impacto de gentrificación urbana
Se han identificado doce emplazamientos en los que el riesgo de reconversión inmobiliaria es elevado, lo que resulta esencial para los procedimientos de renovación y el análisis de los contratos.
Experiencia Brokerage
JLL en el mundo
JLL (NYSE: JLL) es una firma líder de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y gestión de inversiones inmobiliarias. Nuestra visión es re imaginar el mundo de bienes raíces y administración de inversiones, creando grandes oportunidades. Estamos para generar experiencias gratificantes y espacios asombrosos, a través de tecnología e innovación, dándole así, un gran valor a la gestión de propiedades. JLL es una compañía Fortune 500, que ayuda a propietarios, usuarios e inversionistas a lograr sus ambiciones de negocios. Al hacerlo, construimos un mejor futuro para nuestra gente y comunidades. Es tan simple como eso, compramos, construimos, ocupamos e invertimos en una variedad de activos, incluyendo bienes raíces industriales, oficinas y retail.

En 2021, JLL tuvo ingresos por US$ 19,4 mil millones por ventas, adquisiciones y transacciones. JLL tiene cerca de 300 oficinas corporativas, operaciones en más de 80 países y una fuerza laboral global de más de 98.000 personas. JLL es el nombre comercial, y una marca registrada, de Jones Lang LaSalle Incorporated.
19 países
América
30 países
EMEA
16 países
Asia Pacific
300+
Oficinas corporativas
98.000
Empleados
US$19,4 MM
Ingresos 2021
JLL en Chile
+350.000 m² Transacciones de arriendamiento
+130.000 m² Gerenciamiento de proyectos
+1.000.000 m² Transacciones de compraventa
+215.800 m² Comercialización estratégica de inmuebles
+300.000 m² Administración integral de Ppropiedades
+80 Profesionales en bienes raíces
+20 años acompañando a nuestros clientes en el desarrollo de sus negocios locales
Integración en cada servicio
Integración significa que cada línea de servicio -sus recursos, herramientas y experiencia- sean utilizadas como apoyo y mejores prácticas, independientemente del lugar donde el cliente se encuentre en el ciclo de vida de sus bienes raíces.
Transacciones Corporativas
Representación y asesoría exclusiva para decisiones estratégicas en bienes raíces. Análisis e implementación a través de servicios integrados.
Gerenciamiento de proyectos
Administración y coordinación de proyectos. Planeación, diseño e implementación de obras de construcción.
Administración integral de propiedades
Administración operativa de bienes raíces corporativos. Maximización de eficiencia y reducción de costos operativos.
Brokerage
Optimización en la búsqueda de propiedades comerciales para arriendo o compraventa. Análisis de alternativas, negociaciones y cierre de contrato.
Valuaciones y Asesoría
Consultoría inmobiliaria en inteligencia de mercado con análisis de la dinámica actual de éste. Estudios normativos, evaluaciones de proyecto, análisis de mayor y mejor uso y valorización de activos.
Gestión de propiedades
Representación de Propietarios para la generación e implementación de estrategias comerciales.
Mercado de Capitales
Representación de inversionistas, instituciones y privados.
Procesos estratégicos para la compra y venta de inmuebles.
Ocupación de espacio y gestión de cambio
Ayudar a los clientes a comprender los requerimientos de sus organizaciones, recomendar estrategias de espacios y dar apoyo para adoptar y sostener el cambio de una manera exitosa.
¿Por qué nuestros clientes prefieren JLL?
JLL Chile es 100% perteneciente a JLL Inc. a diferencia de franquicias o empresas de riesgo compartido con una firma de corretaje local
Reconocida por diez años consecutivos como la empresa de servicios en bienes raíces más ética del mundo.
Nuestro enfoque transaccional se basa en la consultoría, garantizando una cobertura total del mercado, así como la reducción de los conflictos de interés.
Desarrollamos procesos personalizados a las necesidades de nuestros clientes, de acuerdo a estándares corporativos internacionales y mejores prácticas globales.
Confiamos en que hemos establecido claramente nuestro alcance de servicios propuesto para esta asignación, y esperamos que los términos de esta Propuesta sean aceptables para ustedes. Estamos entusiasmados con la posibilidad de crear una relación entre nuestras organizaciones y esperamos tener la oportunidad de trabajar con ustedes en esta búsqueda.
Contacto
Transactions Manager
Felipe Larroulet
+56 2 2374 0070
+56 9 4245 8411
Felipe.larroulet@am.jll.com
Tomás Vicente
Industrial Transactions Broker
+562 2374 0070
+569 4408 3806
Tomas.Vicente@am.jll.com